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La fe publica en el Sistema Registral peruano

La fe publica en el Sistema Registral peruano

Índice

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Noción
conceptual.

Fundamento

Requisitos

Beneficiario de la fe publica
registral: el tercero registral

 

  • text-align:justify;mso-list:l5 level1 lfo9;tab-stops:list 36.0pt\">
    NOCIÓN
    CONCEPTUAL.

  •  

    En
    líneas generales, la protección que brinda el Registro tiene dos destinatarios
    perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aquél que
    tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir,
    aquéllos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el
    Registro.

    La
    protección del titular registral surge a través del principio de legitimación
    registral en la medida que de la presunción relativa de exactitud que impone,
    se desprende que aquél no podrá ser despojado de su derecho sin su previo
    consentimiento o intervención (Art. 2013 del C.C. y Art. VII del NRGRP). Por su
    parte, la protección de los terceros, además del principio de oponibilidad de
    lo inscrito, emana del principio de fe pública registral. Este, en líneas
    generales, establece que, aquéllos no podrán ser perjudicados en sus derechos
    si las eventuales causas de invalidez o ineficacia que puedan afectarlos, no
    constaban en el Registro al tiempo de su adquisición (Art. 2014 del C.C. y Art.
    VIII del NRGRP).

    El
    principio de fe pública registral, como se advierte, adquiere especial
    importancia dentro de la dinámica de los derechos. Opera en beneficio de los
    terceros que, dentro del tráfico jurídico-comercial, adquieren un bien de
    quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a través de un
    negocio jurídico desprovisto, también en apariencia, de toda causa que lo
    pudiera tornar ineficaz. La protección que materializa convirtiendo en
    inatacable el derecho del tercero.

    Veamos
    lo dicho a través de ejemplo: Juan desea adquirir un inmueble. Encuentra uno a
    satisfacción y acude al Registro. Allí toma conocimiento que el propietario
    del mismo es Pedro, que sobre el inmueble no pesan cargas, gravámenes ni
    anotaciones de demanda. Sobre la base de tal información, busca a Pedro y
    celebra con él un contrato de compraventa. Como efecto de aquel negocio jurídico,
    Juan se convierte en nuevo propietario del inmueble e inscribe su derecho en el
    Registro. Sí, posteriormente, se declara judicialmente la nulidad del negocio
    jurídico por cuyo efecto, en su oportunidad, Pedro había adquirido el
    inmueble; él principio de fe pública registral surge señalando que aquella
    nulidad no afectará el derecho de propiedad que, ahora, ostenta Juan. En este
    sentido, si se quiere, el principio de fe pública registral enerva el
    "efecto arrastre" que, de ordinario, suscita la invalidez de un
    negocio jurídico.

    Como
    se aprecia, este principio protege vigorosamente a quien de buena fe y a título
    oneroso ha adquirido algún derecho de persona que, en el Registro, aparecía
    como titular y facultado para disponerlo. La protección despliega su eficacia
    en la adquisición a non domino. En este orden de ideas, señala García García
    que en virtud de este principio "el tercero que adquiere sobre la base de
    la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la
    adquisición a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con
    los demás requisitos exigidos por la Ley".

    La
    Exposición de motivos del Código Civil destaca la importancia de este
    principio calificándolo como el más trascendental avance en materia de derecho
    registral porque constituye en todo sistema registral donde aparece, la médula
    central de su estructura y la expresión mas clara de los alcances de la
    protección que el registro brinda al tráfico patrimonial.

    Las
    normas jurídicas que, entre nosotros, de modo directo recogen el principio de
    fe pública registral, se encuentra contenidas, fundamentalmente, en el Art..
    2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP. Veamos: Art. 2014 C.C.: "El tercero
    que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
    registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
    inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
    otorgante por virtud de causa que no consten en los registros públicos. La
    buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
    inexactitud del registro". Art. VIII del NRGRP: "Principio de fe pública
    registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación,
    resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero
    registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base
    de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los
    asientos registrales". Veamos.

    Por
    otro lado, encontramos referencias indirectas al principio que nos ocupa en el
    Art. 87 y 97 del NRGRP. Veamos: Artículo 87, NRGRP: "Derechos adquiridos
    por terceros.- En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los
    derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que
    se declare inexacto". Art. 97 del NRGRP: "Inoponibilidad de la
    cancelación.- La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas no
    perjudica al tercero amparado en lo establecido por el artículo 2014 del Código
    Civil. Tampoco perjudicará la inscripción de los títulos pendientes cuya
    prioridad registral sea anterior al asiento cancelatorio".

    2.
    FUNDAMENTO

    García
    García señala las ideas-fuerza que, a modo de fundamento, subyacen en el
    principio de fe pública registral son: la confianza en la apariencia registral,
    la ineficacia del negocio jurídico precedente al del tercero, la inexactitud
    del registral y la adquisición inmobiliaria a non domino. Inspirado en tal
    criterio, a continuación desarrollamos cada uno de tales aspectos.

    2.1.
    LA CONFIANZA EN LA APARIENCIA REGISTRAL.

    El
    propósito del principio de fe pública, al igual que el de oponibilidad de lo
    inscrito, es brindar protección al tercero registral. Pero, a diferencia de éste,
    la sustenta en la confianza que merece lo publicado por el Registro, seguridad
    que resulta del principio de legitimidad previsto en el Art. 2013 del C.C. que
    rige al contenido de las inscripciones.

    Ya
    hemos anotado que el principio de fe publica registral guarda estrecha relación
    con el principio de legitimación: si el contenido de los asientos registrales
    se presumen ciertos y válidos, lógico es proteger a quien, bajo su amparo,
    adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en el
    Registro, no pueden perjudicar al adquirente.

    2.2.
    LA INEFICACIA DEL NEGOCIO JURÍDICO PRECEDENTE AL DEL TERCERO.

    De
    lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se desprende que uno de los elementos que
    integra el supuesto del principio de fe pública registral, es la preexistencia
    de un derecho inscrito y afectado por causales de invalidez o ineficacia. Siendo
    que, sobre la base de tal derecho (inválido o ineficaz), posteriormente, un
    tercero adquiriere el suyo inscribiéndolo en el Registro. En otros términos,
    el principio que tratamos se plantea como hipótesis normativa la invalidez o
    ineficacia de un derecho inscrito en el Registro, interrogándose sobre el
    destino de los derechos ulteriores, derivados de aquél, también inscritos en
    el Registro.

    Es
    verdad que el Art. 2014 del C.C. se refiere textualmente sólo a la
    anulabilidad, resolución o rescisión como causales de invalidez o ineficacia
    que pueden afectar al negocio jurídico del cual deriva el derecho inscrito en
    el Registro. Tal circunstancia suscita una interrogante: ¿Quedan excluidas las
    causales de nulidad que, desde luego, también pueden provocar la invalidez e
    ineficacia de los negocios jurídicos?.

    La
    Exposición de Motivos del Código Civil, reprochando el contenido del Art.
    1052-A del C.C. de 1936, manifiesta que aquella norma jurídica hacía alusión
    a la anulación del derecho del otorgante, lo que podía prestarse a una
    interpretación restringida o a una extensiva. Por la restringida, el término
    anulación se podía entender como referida a las causales de nulidad del acto
    jurídico sancionadas en el Artículo 1123 del Código del 36. En tanto que por
    la interpretación extensiva, era posible concluir que dicho término hacía
    referencia tanto a razones de nulidad como de anulación del acto jurídico. Y,
    resaltando las novedades del Artículo 2014 del Código Civil de 1984, señala
    que las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrán que ser sólo
    de nulidad sean absoluta o relativa sino, que también podrán ser causas de
    rescisión y resolución. Puede advertirse pues, que el propósito del
    legislador del Código Civil de 1984 ha sido incluir a la nulidad dentro de los
    alcances de invalidez e ineficacia del negocio jurídico.

    El
    Art. 173 del ARGRP (Antiguo Reglamento General de los Registros Públicos) exponía
    la misma idea cuando señalaba: "Conforme a lo dispuesto en el Art. 1051
    del Código Civil, la nulidad que se declare no afectará al quién ha adquirido
    un derecho al amparo de los Registros, salvo en los siguientes casos: a) Cuando
    la adquisición se haya producido a título gratuito; b) Cuando la causal de
    nulidad aparezca claramente del contenido mismo de la inscripción preexistente;
    y, c) Cuando se compruebe que el adquirente ha procedido con mala fe" (las
    cursivas son nuestras). Téngase en cuenta que el Código Civil de 1936, vigente
    en la fecha de la promulgación del ahora abrogado ARGRP (1968), contemplaba en
    el Art. 1123 los supuestos de nulidad y en el Art. 1125, de anulabilidad del
    acto jurídico.

    El
    Art. VIII del NRGRP ha venido aclarar el asunto. Además de las causales de
    invalidez e ineficacia referidas por el Art. 2014 del C.C., expresamente,
    incluye las de nulidad. Así, señala: "Principio de fe pública
    registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación,
    resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero
    registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base
    de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los
    asientos registrales" (las cursivas son nuestras).

    2.3.
    LA INEXACTITUD REGISTRAL

    El
    principio de fe publica registral parte, también, de la consideración que no
    siempre existe conformidad entre el contenido del Registro (verdad oficial) y la
    realidad extrarregistral, que pueden existir circunstancias que no han quedado
    representadas en la inscripción. Dicho de otro modo, que el Registro no siempre
    es fiel reflejo de la realidad como sería, por ejemplo, el caso en que, siendo
    que en el Registro no aparece anotada demanda alguna, en el mundo de la realidad
    se esté discutiendo judicialmente el derecho de propiedad de quien, hasta el
    momento, aparece como propietario del inmueble.

    A
    esto alude el Art. 2014 C.C. cuando impone que el tercero registral
    "mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se
    anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten
    en los registros públicos." Ahora, siendo que el vocablo "causas que
    no consten en los registros públicos" que utiliza el Art. 2014 del C.C. es
    demasiado amplio, conviene precisar su significado.

    En
    verdad, no todo lo que obra en el Registro es relevante para los fines del
    principio de fe pública registral. Para nosotros es claro que las partidas
    registrales (ellas y solo ellas) hacen el Registro Público. Sin embargo, la
    jurisprudencia civil no ha sido muy afortunada a la hora de definir este tema
    pues, además, algunas veces se ha dado por incluir a los denominados títulos
    archivados que, ciertamente, existen y se conservan en el Registro. Sin embargo,
    el NRGRP ha venido a resolver el asunto excluyendo, con claridad, estos últimos.
    Veamos.

    La
    partida registral ha sido definida por el Art. 6 del NRGRP como la unidad de
    registro, conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base
    de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción; y,
    excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en disposiciones
    especiales. Según lo prevé el Art. 108 del NRGRP, las partidas registrales
    pueden constar en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos,
    todo lo que forma parte del archivo registral y, consiguientemente, hacen el
    contenido del Registro. Ahora bien, acorde al principio de especialidad previsto
    por el Art. IV del NRGRP, por cada bien o persona jurídica se abre en el
    Registro una partida registral independiente. Allí se extienden la primera
    inscripción de aquéllas, así como los actos o derechos posteriores relativos
    a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que
    lo integra, se abre una sola partida por cada persona natural. Igualmente, allí
    se extienden los diversos actos inscribibles.

    Sobre
    la base de estas consideraciones normativas, el Art. VIII del NRGRP, refiriéndose
    al principio que nos ocupa, señala, taxativamente, que: "La inexactitud de
    los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del
    acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso
    y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las
    causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales" (las
    cursivas son nuestras).

    De
    este modo, queda claro que en la determinación del principio de fe pública
    registral se debe tener en cuenta, únicamente, los diversos asientos de
    inscripción (o anotaciones preventivas) de la partida registral a que
    corresponda el bien y cuyo mejor derecho se discute y pretende resolver con este
    principio. Igualmente, se debe considerar las demás partidas registrales, sean
    del mismo Registro o de otros distintos, en cuanto tengan relación directa con
    aquel.

    En
    tal orden de ideas y a modo de ejemplo, quien pretenda beneficiarse del
    principio de fe pública registral deberá examinar, simplemente, dos cosas: por
    un lado, la partida registral del inmueble que pretenda adquirir y, por otro,
    las partidas registrales referidas a otros Registros con el propósito de
    verificar, por ejemplo, la existencia y suficiencia de los poderes y facultades
    con que proceden los vendedores o, las posibles restricciones de la capacidad de
    ejercicio los mismos.

    En
    cuanto a los títulos archivados, el Art. 108 del NRGRP señala que son aquellos
    que han servido para extender las inscripciones, las solicitudes de inscripción
    con las respectivas esquelas de observación y tacha. Ellos también forman
    parte del archivo registral y, por ende, también conforman aquello que hemos
    venido ha denominar contenido del Registro.

    Ciertamente,
    los títulos archivados pueden contribuir a los fines de la calificación
    registral pues, proporcionan información adicional necesaria para dicho propósito.
    Tal sería el caso, por ejemplo, de un título archivado que contiene un
    reglamento de propiedad horizontal que, no cabe duda, permite conocer con
    amplitud la naturaleza de dicho régimen y, por ende, hace viable la adecuada
    calificación de un título nuevo que verse sobre dicho asunto. Sin embargo, de
    aquí no se puede concluir que se deban tener en cuenta a la hora de determinar
    el beneficio del principio de fe pública registral. Es necesario tener en
    cuenta que, únicamente, los asientos registrales, comprendidos en las partidas
    registrales, se encuentra beneficiados con los efectos de la publicidad material
    (legitimidad, fe pública, oponibilidad, preferencia registral). Así se
    desprende de la simple lectura del Art. I, III, VII, VIII, IX del NRGRP que,
    indistintamente, utilizan las palabras asientos registrales y partidas
    registrales.

    2.4.
    LA ADQUISICIÓN INMOBILIARIA A NON DOMINO.

    El
    principio se plantea como supuesto normativo la adquisición de un derecho
    mobiliario de quien no es titular del mismo. Cuando hablamos de la adquisición
    a non domino estamos aludiendo a la circunstancia de haber adquirido el derecho
    de propiedad de persona que no era propietaria del inmueble o, de quien ha
    dejado de serlo.

    Conforme
    se deduce del Art. 2014 del C.C., el carácter a non dominio de la adquisición
    debe ser consecuencia de la invalidez (nulidad o anulabilidad), rescisión o
    resolución del derecho del transmitente, ciertamente, por causas que no
    constaban en el Registro (partidas registrales) cuando el adquirente inscribió
    su derecho. Frente a tal situación, el Art. 2014 del C.C., que recoge el
    principio que tratamos, dispone que el tercero registral no será perjudicado
    pues, "mantiene su adquisición". Lo mismo señala el Art. VIII, T.P.,
    del N.R.G.R.P. cuando, en tal suposición, dispone que "no perjudicará al
    tercero registral".

    En
    esta regla pone de manifiesto el juego positivo de la apariencia registral, como
    fundamento del principio de fe pública registral. Así, por ejemplo, cuando el
    comprador adquirió el derecho de propiedad de persona que, según el Registro,
    estaba legitimado para transferirlo (del vendedor que, en el Registro, aparecía
    como propietario del bien y sin ninguna circunstancia que limitara tal
    titularidad); advertimos que su decisión la tomó sobre la base de la confianza
    que le brindaba el Registro. Si posteriormente, luego de la inscripción del
    derecho del comprador, se revela que éste adquirió el derecho de propiedad a
    non dominio por que, en realidad, aquel vendedor no era propietario del inmueble
    (el derecho de éste era ineficaz por que estaba afectado por causales de
    invalidez, rescisión o resolución); el comprador no podrá ser perjudicado.
    Mantendrá su derecho.

    3.
    REQUISITOS

    De
    lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias
    necesarias para que el principio de fe pública registral despliegue sus
    efectos, son: adquisición válida de un derecho, previa inscripción del
    derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia
    del derecho transmitido, onerosidad en la transmisión del derecho, buena fe del
    adquirente e inscripción del derecho a favor del adquirente. Estos requisitos
    son necesarios e indispensables pues, el beneficio que confiere el principio no
    es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho adquirido por el tercero
    registral.

     

  • auto;text-align:justify;mso-list:l9 level2 lfo10;tab-stops:list 72.0pt\">
    ADQUISICIÓN
    VÁLIDA DE UN DERECHO

  •  

    La
    protección que brinda el principio de fe publica se despliega en favor de la
    adquisición derivada que surge de un negocio jurídico. Precisamente, el Art.
    VIII del NRGRP despliega los efectos del principio que tratamos a favor de quien
    "hubiere contratado" sobre la base de los asientos registrales

    La
    doctrina ha excluido de la protección a las adquisiciones no-derivadas como serían
    las realizadas por ministerio de la ley, accesión, usucapión, etc., toda vez
    que el propósito del principio es proteger el tráfico jurídico-comercial
    inmobiliario que, justamente, se plasma a través de la contratación civil o
    comercial.

    Es
    importante tener en cuenta que la protección que brinda el principio despliega
    su eficacia, únicamente, respecto del negocio jurídico previamente inscrito.
    No se hace extensivo al negocio del tercero registral por cuyo mérito adquiere
    su propio derecho.

    Veamos
    lo dicho en el siguiente ejemplo: Juan vende un inmueble a Pedro, quien inscribe
    su derecho en el Registro (compraventa 1). Posteriormente, Pedro vende el mismo
    inmueble a Mario quien, de igual modo, inscribe su derecho en el Registro
    (compraventa 2).

    En
    el caso propuesto, según el principio de fe publica registral, la eventual
    invalidez de la compraventa 1 (Juan vende a Pedro); no perjudicará al derecho
    de propiedad de Mario. Esto es así porque Mario adquirió el inmueble de
    persona que aparecía legitimado como propietario por el Registro: el Registro
    publicaba que Pedro era propietario del inmueble (compraventa 1) y, además,
    porque en el Registro no constaba ninguna causal de invalidez del derecho de
    Pedro (en el Registro no aparecía, por ejemplo, que Juan, que vendió el
    inmueble a Luis, antes de celebrar la compraventa 1, ya había sido declarado
    incapaz por ebriedad habitual.

    En
    consecuencia, la protección que brinda el principio de fe pública registral se
    manifiesta en el sentido que, la eventual invalidez del derecho de propiedad de
    Pedro (invalidez de la compraventa 1); no arrastrará la invalidez del derecho
    de propiedad de Mario (es decir, de la compraventa 2). Por eso se dice que el
    Registro protege al adquirente (Mario), respecto del derecho previamente
    inscrito (derecho de propiedad de Pedro).

    Sin
    embargo, en el caso propuesto, la protección del principio de fe publica
    registral no se extiende a la compraventa 2. En otros términos, Mario estará
    protegido sólo respecto de las causales de invalidez del derecho de su
    transmitente Pedro (compraventa 1). Mas no, de las causales de invalidez del
    negocio donde él ha sido parte (compraventa 2). Así, el derecho de propiedad
    de Mario será inválido si, por ejemplo, Pedro (vendedor en la compraventa 2)
    le transmitió el bien siendo éste absolutamente incapaz.

    Por
    eso se ha dicho que el segundo negocio jurídico (donde ha sido parte el tercero
    registral: Mario, en el ejemplo) debe ser válido, pues, en nuestro sistema
    registral, como en el español, la inscripción no convalida los actos o
    contratos inválidos con arreglo a la Ley que corresponda. Precisamente, el Art. 94
    del NRGRP dispone que "La cancelación total de las inscripciones y
    anotaciones preventivas se extiende: … b) Cuando se declara la nulidad del título
    en cuya virtud se hayan extendido; c) Cuando se declara la nulidad de la
    inscripción o anotación preventiva por falta de alguno de los requisitos
    esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los
    supuestos de rectificación de asientos previstos en este mismo
    Reglamento;…" (las cursivas son nuestras).

    3.2.
    PREVIA INSCRIPCIÓN DEL DERECHO TRANSMITIDO.

    Hemos
    insistido en que el principio de fe publica registral despliega su eficacia
    protectora respecto del acto o derecho previamente inscrito en el Registro pues,
    confiere protección a quien adquirió un derecho de persona que, según el
    Registro, se encontraba legitimado para transmitirlo.

    El
    Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: "El tercero que
    de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
    registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
    inscrito su derecho, aunque después se anule…" Igualmente, el Art. VIII,
    T.P., del N.R.G.R.P. señala: "La inexactitud de los asientos registrales
    por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no
    perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere
    contratado sobre la base de aquéllos…".

    En
    el ejemplo propuesto, la compraventa 1 (derecho de propiedad Pedro) debe haber
    sido inscrita antes que la compraventa 2 (derecho de propiedad de Mario).

    De
    las reglas glosadas se deduce que no será beneficiario de la fe publica
    registral quien, inmatriculando el bien, inscribe su derecho de propiedad como
    primera de dominio, pues, aquí no se ha cumplido con el requisito de la previa
    inscripción del derecho adquirido. Igualmente, quien adquiere el derecho de
    propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, tampoco se beneficia de éste
    principio toda vez que su derecho no lo ha adquirido sobre la base de otro
    anteriormente inscrito. Precisamente, uno de los supuestos de la prescripción
    adquisitiva de dominio es la falta de conexión (tracto sucesivo) entre el
    derecho de peticionante y el último que aparece en el Registro.

    En
    cuanto a la previa inscripción del derecho que se adquiere, surge la siguiente
    inquietud: ¿en qué oportunidad debe haberse realizado la inscripción del
    derecho del transferente: en el momento de la celebración del negocio jurídico
    por cuyo efecto el tercero adquiere el derecho o, en el momento en que éste
    inscribe aquel derecho?

    Consideramos
    que el derecho del transferente debe estar inscrito en el acto de la celebración
    del negocio jurídico del tercero que viene adquirir aquel derecho. El Art..
    2014 del C.C. parece definir el asunto en tal sentido cuando dice: "… de
    buena fe adquiere a título oneroso…". Lo propio, el Art. VIII del NRGRP
    cuando señala: "… hubiere contratado…" Así, por ejemplo, si Juan
    vende el inmueble a Pedro y, posteriormente, Pedro vende a Mario; para que Mario
    se beneficie de la fe pública, será necesario que, en el momento de la
    celebración del negocio jurídico por cuyo mérito adquiere el inmueble, el
    derecho de propiedad de Pedro se encuentre inscrito en el Registro.

    3.3.
    INEXPRESIVIDAD REGISTRAL RESPECTO DE CAUSALES DE INEFICACIA DEL DERECHO
    TRANSMITIDO.

    El
    principio de fe pública registral no sólo requiere la previa inscripción del
    derecho que le sirve de antecedente. Además, impone el desconocimiento de la
    inexactitud registral de aquél derecho, esto es, la no-inscripción de las
    causales que provoquen la invalidez o ineficacia de aquél derecho. Esto se
    desprende del Art. 2014 del C.C. cuando señala: "por virtud de causa que
    no consten en los registros públicos".

    Ya
    se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho previamente
    inscrito y que no deben constar en el Registro, pueden ser de nulidad,
    anulabilidad, rescisión o resolución del negocio jurídico no obstante que el
    Art. 2014 del C.C., únicamente, hace referencia literal a los tres últimos. La
    Exposición de Motivos del Código Civil ha planteado y resuelto el tema
    precisando que "las causas que atenten contra el derecho del otorgante no
    tendrán que ser sólo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino que también
    podrán ser causas rescisión o resolución".

    Por
    otro lado, el Art. 2014 del C.C., al referirse a la inexpresividad de las
    causales de nulidad, rescisión o resolución; utiliza la frase "que no
    consten en los Registros Públicos": De aquí surge una inquietud: ¿Se
    refiere únicamente al Registro de la Propiedad Inmueble o, incluye a los demás
    Registros? Al respecto, la Exposición de Motivos del Código Civil responde que
    "estas causas no tienen que aparecer del Registro de la Propiedad Inmueble,
    sino que podrían aparecer de cualesquiera de los registros que directa o
    indirectamente se encuentran legislado por el Código civil (personal, mandatos,
    etc.)".

    En
    el ejemplo planteado anteriormente, la compraventa 1 (derecho de propiedad de
    Pedro) debe haber sido previamente inscrito en el Registro. Sin embargo, en el
    Registro únicamente debe constar esa situación. No debe aparecer, por ejemplo,
    una anotación de demanda de nulidad de la compraventa 1 por incapacidad del
    vendedor, esto es, de Juan. Tampoco debe aparecer inscrita alguna limitación de
    los derechos del vendedor (Juan) en el Registro Personal.

    3.4.
    ONEROSIDAD EN LA TRANSMISIÓN DEL DERECHO

    Otro
    requisito indispensable para que el principio que tratamos despliegue su
    eficacia protectora en favor del adquirente, sea que el negocio jurídico por el
    cual adquirió el derecho; se hubiera celebrado a título oneroso, esto es, con
    prestaciones recíprocas. El Art. 2014 del C.C. expresamente señala: "El
    tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho…"

    Además
    de los típicos negocios jurídicos onerosos bilaterales como son la
    compraventa, dación en pago, transacción, etc., quedan comprendidos aquellos
    otros denominados no-negociales, como es el caso de las adquisiciones
    inmobiliarias realizadas en remate público pues, también se trata de negocios
    jurídicos bilaterales celebrados a título oneroso donde el Juez o Ejecutor
    sustituye la voluntad del transferente.

    Queda
    excluido de la protección registral que genera este principio aquellos que
    hubieran adquirido su derecho a título gratuito, como es el caso de la donación,
    anticipo de legítima y traslado de dominio inmobiliario por sucesión
    hereditaria. En estos caso, los adquirentes "defenderán su derecho con la
    protección registral que el derecho de su transferente ha obtenido del
    registro".

    3.5.
    BUENA FE DEL ADQUIRENTE

    Señala
    García García que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha
    destacado dos aspectos: uno negativo y otro positivo. Desde el punto de vista
    negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o no-conocimiento) de la
    inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo, como la creencia en
    algo más que el desconocimiento de algo: que el transferente es titular del
    derecho y que puede transmitirlo, que es dueño de la cosa y puede transmitir su
    dominio, que la titularidad del transferente no adolece de vicio alguno (Vallet
    de Goytisolo, Lacruz, Roca Sastre).

    García
    García impugna el segundo criterio. Señala que el concepto de buena fe debe
    centrarse en el problema del desconocimiento y no en el de la creencia, pues, no
    interesa una especial creencia en el contenido del asiento, sino un
    desconocimiento de situaciones jurídicas extrarregistrales. Dice: "Lo
    importante es desconocer o conocer y no creer o dejar de creer. En el derecho
    hipotecario lo que importa es el homo ignorans o el homo sapiens, y no el hombre
    creyente. No estamos en religión sino en Derecho Hipotecario".

    Diez-Picazo
    afirma que en la configuración general de la buena fe de los actos y negocios y
    en las situaciones jurídicas en general, aparecen dos diferentes líneas de
    razonamiento. Para una de ellas, la buena fe es un estado psicológico o psíquico,
    consistente en un equivocado conocimiento de la realidad. Para la otra, la buena
    fe es la actuación diligente o conducta socialmente aceptable. Afirmando su
    punto de vista y con referencia al Art. 34 de la Ley hipotecaria española, señala
    que la opinión general se inclina por entender que la buena fe del Art. 34 de
    la ley acotada es la buena fe psicológica.

    En
    este orden ideas, la buena fe que reclama el Art. 2014 del C.C. es la buena fe
    psicológica, esto es, aquella que se traduce en el desconocimiento de la
    inexactitud registral. Justamente, a ella se refiere el artículo acotado cuando
    expone que: "… La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
    que conocía la inexactitud del registro" (la cursiva es nuestra). Por lo
    demás, la Exposición Motivos del Código Civil ratifica este criterio de
    interpretación. Señala que "la buena fe que se le exige a una persona a
    efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de
    inexactitud en lo publicado por el registro".

    En
    consecuencia, nuestro sistema hace suyo el concepto de buena psicológica. El
    adquirente de un derecho habrá obrado con buena fe si desconocía la
    inexactitud registral. Por el contrario, habrá actuado con mala fe quien conocía
    la inexactitud registral.

    Ahora
    bien, el desconocimiento que exige el principio de fe pública registral, no
    solo es objetivo en el sentido que en el Registro no deben constar las causales
    de invalidez o ineficacia que afectan al derecho transmitido (de ello nos hemos
    ocupado al referirnos a la inexpresividad registral respecto de causales de
    ineficacia del derecho transmitido). También comprende el desconocimiento
    subjetivo, esto es, que el adquirente, verdaderamente, no debe haber conocido
    las causales de invalidez o ineficacia del derecho, como señala la Exposición
    de Motivos del Código Civil, aún cuando no aparecían en el Registro.

    El
    Art. 2014 del C.C. señala que "la buena fe se presume mientras no se
    pruebe que conocía la inexactitud del registro". De aquí se desprende dos
    cosas: por un lado, que la buena fe puede ser enervada toda vez que admite
    prueba en contrario y, por otro, que procesalmente el adquirente no estará
    obligado ha probar su buena fe pues, por efecto de aquella disposición, la
    carga de la prueba corresponderá al demandante.

    El
    concepto de buena fe provoca algunas interrogantes que requieren respuesta.
    Entre tales cuestionamientos tenemos:

     

  • text-align:justify;mso-list:l1 level1 lfo11;tab-stops:list 36.0pt\">
    Titularidad
    de la buena fe.

  •  

    Aclarado el concepto de la buena
    fe, queda una duda: ¿Quién debe haber obrado con buena fe: quién adquiere el
    derecho, quién lo transmite, o ambos? Sobre el tema el Art. 2014 del C.C.
    destaca nítidamente que es el adquirente quien debe haber obrado con buena fe.
    Señala: "El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso…"
    "La buena fe del tercero se presume mientras…" (las cursivas son
    nuestras). Por ende, la buena fe del adquirente perdurará, inclusive, si el
    transmitente hubiera obrado de mala fe. La Exposición de Motivos del Código
    Civil expone, precisamente, que el concepto de buena o mala fe es personalismo
    por lo que resulta quizá ocioso afirmar que este requisito debe ser cumplido
    por el adquirente y sólo por él. Y, que la circunstancia de que el
    transferente del derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante para
    los efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse en tercer
    registral.

     

  • text-align:justify;mso-list:l1 level1 lfo11;tab-stops:list 36.0pt\">
    Oportunidad
    en que se debe tener la buena fe.

  •  

    Por otro lado, la doctrina se ha
    planteado, también, el problema de la oportunidad en que el adquirente debe
    tener buena fe. Respecto de éste asunto se ha fundado hasta tres teorías. La
    primera señala que la buena fe debe tenerse en el momento de la inscripción (Gómez
    Gómez, Sanz Fernández). La segunda, que la buena fe debe tenerse en el momento
    de la tradición (Roca Sastre, Diez-Picazo). La tercera, que la buena fe debe
    tenerse en el momento de la celebración del negocio jurídico (Lacruz, García
    García, Diez-Picazo).

    Nuestro sistema registral se
    adhiere a la tercera teoría pues, la Exposición de Motivos del Código Civil
    expone que, incuestionablemente, la buena fe del adquirente debe existir en el
    momento de la celebración del contrato mediante el cual adquiere el derecho del
    cual se trate.

    Así, es claro que el Art. 2014
    del C.C. alude al momento de la celebración del negocio como la oportunidad en
    que se debe tener la buena fe, cuando afirma que: "El tercero que de buena
    fe adquiere a título oneroso…" Lo propio se desprende del Art. VIII del
    NRGRP en tanto señala: "… tercero registral que a título oneroso y de
    buena fe hubiere contratado sobre la base de…"

    Juzgamos ilustrativa la explicación
    que, sobre este criterio, expone García García. Sustenta la necesidad que la
    buena fe deba tenerse en el momento de la celebración del negocio jurídico del
    siguiente modo: "la buena fe, al ser un hecho intelectivo o de formación
    del conocimiento, ha detenerse en el momento del otorgamiento del título, que
    es el momento en que aparece formada la voluntad del adquirente. La adquisición
    a non domino se produce, pues, a partir de la inscripción y en virtud del
    elemento de la inscripción. Pero la buena fe, al igual que el problema de la
    capacidad, de la existencia de la persona y de los vicios del negocio jurídico,
    hay que referirlo al momento en que se declara la voluntad en el título. Es esa
    la razón y no otra de que la buena fe haya que referirla al momento del
    otorgamiento del título. No es, pues, porque la adquisición del derecho real
    se produzca con anterioridad, pues al ser adquisición a non domino la adquisición
    se produce a partir de la inscripción. No es tampoco, porque haya que referir
    la buena fe al momento de la tradición, pues si el momento de la inscripción
    no cuenta, tampoco ha de contar el momento de la tradición. Lo importante es el
    momento en que se forma la voluntad del adquirente".

     

  • text-align:justify;mso-list:l1 level1 lfo11;tab-stops:list 36.0pt\">
    Duración
    de la buena fe.

  •  

    Otro asunto que la doctrina también
    se ha planteado, es el referido a la perdurabilidad de la buena fe. Entre
    nosotros, la Exposición de Motivos del Código Civil ha resuelto el asunto señalando
    que debe permanecer hasta la inscripción del derecho en el Registro. Dice:
    "la buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripción del derecho
    del adquirente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del
    principio de fe pública registral deben ser concurrentes en el tiempo, es
    decir, debe hacer algún momento en el que todos ellos se produzcan y el único
    momento posible de que esto ocurra es el de la inscripción".

    Lamentablemente, esta postura no es concordante con el
    criterio propuesto en cuanto al momento que se debe tener buena fe. Conforme
    anota García García, "una vez que exista buena fe en el momento del
    otorgamiento del título, ya no importa que, con posterioridad se produzca mala
    fe, o sea, conocimiento de la situación extraregistral por parte del
    adquirente, pues su buena fe quedó cerrada y completa en el momento de la
    declaración de su voluntad. Sería injusto y contrario al principio de
    seguridad jurídica que, una vez que el adquirente ha cerrado el contrato se
    desvirtuara ese título por el mero hecho de haber llegado a su conocimiento
    situaciones extrarregistrales, con las que él no contó en el momento de
    celebrar el contrato y otorgar el título".

    En esta línea de pensamiento, consideramos que la buena fe
    únicamente debe existir en el acto de la celebración del negocio jurídico.
    Tal vez, el asunto sea discutible en el caso de la hipoteca, sobretodo,
    atendiendo al carácter constitutivo de su inscripción en el Registro. Sin
    embargo, pretender extender la buena fe hasta el acto mismo de la inscripción,
    es pretender que la buena fe sea necesaria en el acto de la adquisición del
    derecho, postura que, en otra parte, recusa la propia Exposición de Motivos del
    Código Civil.

    3.6.
    INSCRIPCIÓN DEL DERECHO A FAVOR DEL ADQUIRENTE.

    El
    principio de fe pública registral despliega sus efectos a favor de del
    adquirente, únicamente cuando éste ha inscrito su derecho. Tanto el Art. 2014
    del C.C. como el Art. VIII del NRGRP no lo dicen; pero, es indiscutible su
    necesidad toda vez que el adquirente del derecho sólo será tercero registral
    cuando hubiera inscrito su derecho.

    4.
    BENEFICIARIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL: EL TERCERO REGISTRAL

    De
    manera ilustrativa, señala Diéz-Picazo que desde el momento mismo de su
    promulgación (1861), se ha insistido que la Ley Hipotecaria es una "ley de
    terceros" y que el tercero es el personaje principal de toda esta historia.
    Ciertamente, todo el sistema registral se ha desarrollado con el propósito
    fundamental de proteger a un tercero. De hecho, no se trata de cualquier
    tercero. Sino, de uno en especial: el tercero registral.

    El
    tercero registral que, ciertamente, es el beneficiario del principio de fe pública
    registral, participa de ciertas características.

     

  • text-align:justify;mso-list:l6 level1 lfo12;tab-stops:list 36.0pt\">
    El
    tercero registral debe ser extraño en la relación jurídica previamente
    inscrita.

  • El tercero registral es tercero
    porque su cualidad principal es no haber participado relación jurídica
    (inscrita) precedente, esto es, en la relación jurídica por cuyo mérito
    adquirió su derecho quien, ahora, viene a transferirlo en favor del tercero
    registral.

  • text-align:justify;mso-list:l6 level1 lfo12;tab-stops:list 36.0pt\">
    El
    tercero registral debe ser parte en otra relación jurídica.

  • El tercero registral debe haber
    intervenido en otra relación jurídica (también inscrita), distinta a la
    relación jurídica previamente inscrita (perjudicada por causales que
    determinan su invalidez o ineficacia: nulidad, anulabilidad, rescisión o
    resolución).

  • text-align:justify;mso-list:l6 level1 lfo12;tab-stops:list 36.0pt\">
    Debe
    existir conexión lineal entre las dos relaciones jurídicas.

  • Entre las relaciones jurídicas
    antes referidas, esto es, la relación jurídica donde el tercero registral no
    ha intervenido (relación jurídica afectada por causales de invalidez o
    ineficacia) y la relación jurídica donde el tercero registral ha sido parte;
    debe existir conexión lineal.

    La conexión lineal refleja el
    supuesto normativo del principio de buena fe recogido en el Art. 2014 del C.C.
    Y, ciertamente, supone la existencia e inscripción de dos relaciones jurídicas:
    la del transmitente del derecho y la del adquirente (sucesor del derecho:
    tercero registral). Veámoslo en un ejemplo:

    Compraventa 1 (inscrita pero, inválida):
    - "A vende a B". – B inscribe su derecho.

    Compraventa 2 (inscrita y válida):
    - "B vende a C".

    - C inscribe su derecho.

    Gráficamente estas relaciones
    jurídicas pueden ser representadas del siguiente modo:


    Entre las relaciones jurídicas
    representadas en el gráfico (compraventa 1 y compraventa 2), que son dos (podrían
    ser más pero, siempre ordenados lineal y rigurosamente en el Registro); existe
    conexión por las siguientes razones: por un lado, ambas tienen como objeto un
    mismo inmueble y, por otro, en las dos ha intervenido un mismo sujeto (B, en el
    ejemplo). La conexión que los vincula se denomina lineal porque la primera
    relación jurídica inscrita ("A vende a B") es el presupuesto lógico
    para la inscripción de la segunda ("B vende a C"). O, dicho de otro
    modo, porque la primera relación jurídica inscrita ("A vende a B")
    hace viable la inscripción de la segunda relación jurídica ("B vende a
    C")

    Por el principio de fe publica
    registral las eventuales causales de invalidez o ineficacia (nulidad,
    anulabilidad, rescisión o resolución) que afecten a la primera relación jurídica
    ("A vende a B"), no perjudicarán a la segunda relación jurídica
    ("B vende a C"). El Art. 2014 del C.C. expone el principio de fe
    publica registral en tal sentido. Señala que el tercero (C, en el ejemplo) que
    de buena fe adquiere a titulo oneroso (compraventa) algún derecho de persona
    que en el registro aparece con facultades para otorgarlo (B, en el ejemplo),
    mantiene su adquisición aunque después se anule, rescinda o resuelva por
    virtud de causas que no consten en los registros públicos.

  • text-align:justify;mso-list:l6 level1 lfo12;tab-stops:list 36.0pt\">
    La
    relación jurídica inscrita del tercero registral debe ser amenazada por
    otra, igualmente inscrita.

  • Esto significa que el derecho
    inscrito del tercero registral debe encontrarse amenazada por las causales de
    ineficacia que afectan a la relación jurídica inscrita precedente, de la cual
    deriva. El principio de fe publica registral, impide que dicha amenaza se haga
    efectiva.

  • text-align:justify;mso-list:l6 level1 lfo12;tab-stops:list 36.0pt\">
    El
    tercero registral debe ser un titular registral.

  • Conforme se ha puntualizado al
    tratar del principio de oponibilidad de lo inscrito, el tercero registral es
    "registral" en la medida que su derecho se encuentra inscrito en el
    Registro.

  • text-align:justify;mso-list:l6 level1 lfo12;tab-stops:list 36.0pt\">
    El
    tercero registral debe haber adquirido su derecho de buena fe.

  • El tercero registral, conforme se ha expuesto, no debe haber
    conocido las causales de invalidez o ineficacia que afectaba a la relación jurídica
    por la cual adquirió su derecho el antecesor.

     

    Autor:

    Edilberto
    Cabrera Ydme.

    ecabrera_tacna@sunarp.gob.pe

     

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